2025年，香港房地产市场结束连续三年调整，迎来结构性复苏。中原城市领先指数（CCL）全年累计上涨4.7%，甲级写字楼与商铺市场亦呈现企稳迹象，市场呈现住宅、核心写字楼领跑，商铺偏弱的分化格局。数据预测，2026年香港住宅楼价将同比上涨5%—10%，中环甲级写字楼租金升3%—5%，商铺租金回升约5%，但长期仍面临消费外流与电商冲击的压力。本轮复苏由利率下行、政策松绑、金融资本回流三重因素驱动，不同物业类型的前景分化，折射出香港经济结构转型与国际金融中心地位的重塑逻辑。
香港楼市的复苏，始于2025年的筑底反弹，基本面修复趋势明确。2025年，香港实质GDP增长3.5%，连续三年保持扩张，失业率回落至3.8%，经济韧性为地产市场回暖奠定基础。住宅市场率先走出低谷，中原城市领先指数（CCL）全年稳步上行，年底较年初累计上涨4.7%，终结此前连续三年的下跌态势。成交活跃度同步提升，2025年二手住宅成交量显著回升，改善型需求与自住需求集中释放。
非住宅物业呈现“缓复苏、强分化”特征甲级写字楼市场调整幅度显著收窄，核心地段与非核心地段表现迥异。商铺市场触底回升，但复苏力度弱于住宅与写字楼。整体来看，2025年香港地产市场的复苏并非全面普涨，而是核心资产、刚需物业率先回暖，弱势板块缓慢修复的结构性行情。
2026年，香港地产市场将延续复苏态势，市场观点明确看好住宅赛道，核心写字楼稳中向好，商铺则面临复苏动能不足的挑战。住宅市场被视为最优赛道，核心支撑来自三方面：一是利率下行周期持续，香港按揭利率已降至3.25厘左右，“供平过租”现象增多，自住与置换需求持续释放；二是供应端保持克制，供需关系持续优化；三是财富效应传导，香港资本市场活跃度提升，IPO项目储备充足，高净值人群资产增值带动豪宅与改善型住宅需求。瑞银等机构预测2026年住宅楼价上涨5%—10%，住宅市场有望进入温和上涨通道。
甲级写字楼市场呈现“核心领涨、外围承压”的分化格局，中环等核心地段成为复苏核心。2025年，中环甲级写字楼净吸纳量连续五个季度为正，空置率持续下降。需求端，金融机构、对冲基金、家族办公室成为核心驱动力，香港35.1万亿港元的资产管理规模与全球顶级IPO枢纽地位，持续吸引国际资本布局核心办公空间。供给端，核心地段稀缺性进一步凸显。市场预期中环甲级写字楼租金2026年将上涨，而九龙东等非核心区域仍将面临空置率高企、租金疲软的压力，市场分化将进一步加剧。
商铺市场虽预计2026年租金回升约5%，但前景最为不明朗，长期压力持续存在。短期复苏动力来自香港经济回暖、本地消费提振与游客回流，但两大结构性压力难以消解：一是港人北上消费趋势持续，大湾区交通便利化推动更多香港居民前往内地消费，分流本地高端零售客源；二是内地电商加速布局香港市场，线上购物渗透率持续提升，对实体商铺形成替代效应。从业态来看，核心商圈奢侈品商铺、社区民生类商铺韧性较强，而普通零售、餐饮商铺仍将面临租金上涨与客流不足的双重挤压，商铺市场的复苏将呈现“核心强、外围弱，高端稳、大众难”的分化特征。
本轮香港地产复苏的核心逻辑，是利率周期反转、政策红利释放、金融资本回流三重力量共振，同时叠加市场自身的估值修复需求。2025年以来，美联储降息预期升温，香港因联系汇率制度而跟随进入减息周期，融资成本下降直接降低购房与持有物业成本，激活被压抑多年的刚需与改善型需求。资本层面，香港国际金融中心地位巩固，全球资金持续流入，资产管理、财富管理行业扩张，既带动高端住宅需求，也支撑核心写字楼租赁需求，形成“金融—地产”的正向循环。
但香港地产市场复苏之路仍面临多重风险与挑战。外部层面，全球地缘政治冲突加剧、美联储降息节奏不及预期，可能导致香港利率下行周期中断，融资成本反弹，压制地产市场复苏动能。内部层面，香港经济复苏基础仍需巩固，劳动力市场结构性矛盾、产业多元化不足等问题，可能影响居民收入增长与消费能力，进而传导至地产市场。此外，商铺市场的消费外流与电商冲击、写字楼市场的区域分化、住宅市场的供需平衡压力，均可能成为制约市场持续复苏的重要因素。
展望未来，香港地产市场将进入“结构分化、温和复苏、核心资产领涨”的新阶段。住宅市场凭借刚需支撑、利率利好与供应克制，有望成为2026年表现最优的物业类型；核心甲级写字楼依托金融资本集聚、供应稀缺与品质升级，将延续租金上涨态势，核心与非核心区域的分化将进一步加剧；商铺市场短期受益于经济回暖实现租金小幅回升，但长期仍需应对消费外流与电商冲击，复苏前景最为不确定。
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